29/10/2014 Квартира в Москве: аренда или ипотека?

Ответ зависит от конкретной ситуации, но всё же есть несколько советов, которые можно применить ко всем.

Для начала - математика. Допустим, вы хотите жить в однокомнатной квартире в Москве. «Однушка» на вторичном рынке жилья стоит от 5 миллионов рублей. Если её снимать, в месяц будет выходить 30-35 тысяч рублей. Если взять ипотеку на 5 миллионов (хотя сейчас практически нет ипотеки без первоначального взноса) на максимальный срок 20 лет под среднюю ставку 12%, ежемесячный платёж составит 55 тысяч рублей. Вам придётся платить на 60% больше, чем если бы вы снимали эту квартиру.

Если считать, что аренда растёт на 10% в год, а платёж по ипотеке не меняется, то за двадцать лет вы потратите около 13,2 миллиона по ипотеке и 24 миллиона рублей по аренде. Если считать, что аренда растёт на 5% в год, то за двадцать лет вы выплатите около 14 миллионов. Это сравнимо с ипотекой, но у вас на руках не будет квартиры. Математика доказывает: в долгосрочной перспективе ипотека выгоднее.

Если сравнить ипотеку и аренду в более широком смысле, можно выделить следующие плюсы и минусы у каждого варианта.

  Аренда Ипотека
Преимущества Небольшая задержка платежа не критична, особенно если у вас хорошие отношения с арендодателем. У вас есть актив, который, при благоприятной ситуации на рынке, будет расти в цене и который можно сдавать в аренду.
  При потере работы или снижении дохода вы всегда можете найти квартиру с более низкой арендной платой. Платежи по ипотеке со временем становятся всё менее обременительны для бюджета из-за инфляции.
  Вы ни к чему не привязаны и легко можете сменить жильё. Можно сократить расходы на ипотеку за счёт имущественного налогового вычета при покупке недвижимости, включая процент по ипотеке, а также использовать для этих целей материнский капитал.
    Если ставки по кредитам будут снижаться, вы можете рефинансировать ипотеку под меньший процент.
Недостатки У вас нет актива в виде собственной недвижимости. Вам потребуются накопления на первоначальный взнос.
  Арендодатель может внезапно попросить вас съехать, особенно если ваши отношения не закреплены договором. Просрочка платежа приводит к негативной кредитной истории, потом может быть трудно или невозможно взять новый кредит.
  Возможно непредвиденное повышение арендной платы, а платёж по ипотеке не растёт. Снизить платёж на некоторое время, если вы оказались в сложной финансовой ситуации, можно, но только при согласии банка (процедура называется реструктуризация долга в случае финансовых проблем заёмщика).
    Высокая ставка по ипотеке и дополнительные расходы в виде страхования квартиры, жизни и права собственности приводит к переплате в размере цены квартиры и больше (фактическая цена квартиры может быть больше в три раза рыночной стоимости).
    Наличие недвижимости в собственности приводит к дополнительным расходам в виде налогов.
что выгоднее - аренда или покупка квартиры

Итак, ипотеку можно рекомендовать, если:

  • У вас стабильный доход, вам легко найти работу, вы хороший специалист в своей области и вас вряд ли сократят;

  • У вас есть первоначальный взнос, у вас официальный доход для получения вычета и желательно есть право на материнский капитал;

  • Вы считаете, что вы в начале или середине карьерного пути, поэтому дальше ваши доходы будут только расти или, по крайней мере, не падать;

  • Вы планируете ближайшее время жить в квартире, которую берёте в ипотеку.

Если вы решили, что ипотека - подходящий вариант для вас, не спешите бежать в банк. Не думаю, что именно сейчас, в октябре 2014 года, подходящий момент, и вот почему.

Из-за ситуации в Украине на крупнейшие российские банки были наложены санкции, банки лишились возможности дёшево занимать капитал за рубежом. Это, скорее всего, приведёт к кризису ликвидности на российском рынке, то есть банки будут повышать ставки по кредитам, в том числе по ипотеке, ужесточать требования к заёмщикам. Сейчас ставки по кредитам будут высокими. Лучше подождать окончания украинского кризиса.

Рынок недвижимости в России - и в Москве особенно - показывает признаки стагнации. В 2015 году имущественный налог должен быть заменён на налог на недвижимость, последний будет привязан к кадастровой стоимости (близкой к рыночной). Это повысит стоимость владения недвижимостью и может привести к тому, что некоторые захотят расстаться со своими квартирами, цены на недвижимость могут снизиться.

Российская экономика находится в рецессии, это значит, что повышаются риски увольнений, снижения доходности бизнеса. Брать нагрузку в виде долгосрочного кредита в кризис - не лучшее решение.

По материалам сайта The Village.


cont@ct © 123lab.ru 2006- хостинг Зенон Н.С.П.